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第2章房地产开发项目可行性研究_图文


第二章 房地产开发项目可行性研究
本章要点:根据可行性研究的目的不同,可行 性研究可分为投资决策使用的可行性研究、立项 审批使用的可行性研究和向金融机构贷款使用的 可行性研究。本章以投资决策使用的可行性研究 为例,介绍了可行性研究的涵义、可行性研究的 工作程序、可行性研究的依据、房地产市场调查 与预测、开发项目投资、成本、费用的估算、项 目收入估算与资金筹措、经济评价、不确定性分 析、可行性研究报告的基本构成和正文的写作要 点,本章的重点是房地产开发项目经济评价。

第二章 房地产开发项目可行性研究
? 概述 ? 房地产市场调查与预测 ? 房地产开发项目投资、成本、费用的估算 ? 房地产开发项目收入估算与资金筹措 ? 房地产开发项目经济评价 ? 房地产开发项目不确定性分析 ? 房地产开发项目可行性研究报告的基本构成

2.1 概述
? 可行性研究的内涵 ? 房地产开发项目可行性研究作用 ? 房地产开发项目可行性研究的阶段划分 ? 房地产开发项目可行性研究的工作程序 ? 房地产开发项目可性研究的主要依据

房地产项目可行性研究的内涵
房地产项目可行性研究是指在房地产 项目投资前期,通过房地产投资环境及房 地产市场状况的调查分析,对拟开发项目 若干个开发经营方案进行评价,判断拟开 发项目的可行性。

房地产开发项目可行性研究作用
? 为投资决策提供依据 ? 作为资金筹措的依据 ? 为项目实施提供开发经营方案 ? 作为项目立项审批的依据

房地产开发项目可行性研究的阶段划分
? 机会研究 ? 初步可行性研究 ? 详细可行性研究 ? 项目评价

房地产开发项目可行性研究的工作程序
? 针对目标地块,明确拟开发项目性质 ? 组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同 ? 市场调查与预测 ? 提出开发经营方案 ? 开发经营方案的评价与选择 ? 编制可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告的主要内容
? 项目概况 ? 市场调查与预测 ? 规划设计方案的选择 ? 项目开发经营周期的确定 ? 项目投资估算 ? 项目收入估算 ? 投资计划与资金筹措计划 ? 经济评价 ? 不确定性分析
? 结论与建议

2.2 房地产市场调查与预测
? 房地产市场调查与预测的主要内容 ? 房地产投资环境的调查与预测 ? 房地产市场状况的调查与预测 ? 房地产市场调查与预测的方法

预测法案例
? 一房地产开发商,在小区开发过程中,为 了保证塑钢窗的质量,房地产开发商预将 塑钢窗加工工程委托给一家信誉好、质量 信得过的厂家。现有三家备选企业,开发 商将三家具体资料邮给七位资深专家,请 他们给出综合评定。七位专家资料反馈回 来后,汇总如下,请选择一家企业加工制 作。

专家评定概率汇总表
厂家 1 2 3 4 5 6 7 A 80% 50% 60% 40% 90% 70% 80% B 10% 20% 10% 50% 5% 10% 15% C 10% 30% 30% 10% 5% 20% 5%

? 某房地产开发公司,年竣工面积2019年为 12万平方米、2000 年为12.8万平方米、 2019年为13万平方米、 2019年为13.5万平 方米、2019年为15万平方米。试预测该房 地产开发公司2019年可能竣工的面积。

2.3 房地产开发项目投资、成本、费用的估算
? 房地产开发项目总投资的构成 ? 经营成本 ? 费用 ? 房地产开发项目投资、费用的估算方法

房地产开发项目总投资的构成
? 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的,是指 人们在房地产开发或投资活动中,为实现某种预 定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
? 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营 资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产 产品开发所需投入的各项费用;经营资金是指开 发企业用于日常经营的周转资金。
? 开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出 租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定 资产和其他资产。

房地产开发项目经营方式
? 出售 ? 出租 ? 自营

出售型房地产项目的开发经营周期
经营期

开发期

0

1

2

3

4

开发经营期

5

6

出售型、出租型房地产项目总投资估算表

序号 1
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12
2 3 3.1 3.2





开发建设 投资

土地费用

前期工程 费用

基础设施 建设费

建筑安装 工程费

公共配套 设施建 设费

开发间接 费

管理费用

财务费用

销售费用

开发期税 费

其他费用

不可预见 费

经营资金

项目总投 资

开发产品 成本( 开发建 设投资 )

经营资金

估算金额

估算说明

自营自用型房地产项目总投资估算表

序号 1
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12
2 3 3.1 3.2





开发建设 投资

土地费用

前期工程 费用

基础设施 建设费

建筑安装 工程费

公共配套 设施建 设费

开发间接 费

管理费用

财务费用

销售费用

开发期税 费

其他费用

不可预见 费

经营资金

项目总投 资

固定资产 投资

经营资金

估算金额

估算说明

经营成本
? 开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发项目建成时, 按照国家有关财务和会计制度,转入房地 产产品的开发建设投资。
? 经营成本 经营成本是指房地产产品出售、出租时, 将开发产品成本按照国家有关财务和会计 制度结转的成本。

费用
? 运营费用 ? 修理费用 ? 期间费用

运营费用
? 出售型房地产项目,经营期的运营费用主要包括: 管理费用、销售费用、财务费用等。
? 当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经 营时,应估算项目经营期间的运营费用。运营费 用通常包括:人工费,公共设施设备运行、维修 及保养费,绿地管理费,卫生清洁费用,保安费 用,办公费,固定资产折旧费、保险费,房产税, 广告宣传及市场推广费,租赁代理费,不可预见 费。

期间费用
开发项目的期间费用是指企业行政管理 部门为组织和管理开发经营活动而发生的 经营费用、管理费用和财务费用。房地产 开发项目用于销售时,开发期的期间费用 计入开发建设投资中的管理、财务和销售 费用,现房销售期的期间费用计为运营费 用。房地产开发项目用于出租或自营时, 开发期的期间费用计入开发建设投资,经 营期的期间费用计为运营费用。

房地产开发项目投资、费用的估算方法

? 土地费用估算 ? 前期工程费用估算 ? 基础设施建设费估算 ? 建筑安装工程费估算 ? 公共配套设施费估算 ? 开发间接费用估算 ? 管理费用的估算

? 财务费用的估算 ? 销售费用的估算 ? 开发期税费的估算 ? 其他费用的估算 ? 不可预见费的估算 ? 经营资金的估算

开发期间税费估算表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

名称 固定资产 投资方 向调节 税 土地使用 税 新建房屋 白蚁防 治费 市政公用 基础设 施配套 费 发展新墙 体材料 专项费 用 结建人防 经费 供电工程 贴费 散装水泥 专项资 金 煤气建设 费 自来水管 网建设 工程费 教育地方 附加费 其他
合计

估算金额

估算依据

其他费用估算表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
10

名称 建设工程 标底编 制费 建设工程 标底审 核费 建设工程 招标管 理费 合同公证 费 施工许可 证费 建设工程 质量监 督费 建筑施工 安全监 督管理 费 工程监理 费 工程保险 费 建筑工 程、 市政 工程 施工 图及 抗 震设计审 查费
合计

估算金额

估算说明

2.4 房地产开发项目收入估算与资金筹措
? 房地产开发项目收入估算 ? 资金筹措计划的编制

租售收入的估算
? 租售方案 ? 租售价格 ? 租售收入 ? 收款方式

销售收入与经营税金及附加估算表

序号

项目

合计 0

1

销售收入(万元)

1.1 可销售面积(㎡)

1.2 单位售价(元/㎡)

1.3 销售比例

经营税金及附加 2
(万元)

2.1 营业税(万元)

2.2 城市维 护建设 税

(万元)

2.3 教育费 附加( 万

元)



开发经营期

1

2 …… n

出租收入及经营税金估算表

序号

项目

合计 0

1

租金收入 (万元 )

1.1

出租面积 (㎡)

1.2

单位租金(元/㎡ )

1.3

出租率

经营税金 及附加 2
(万元)

2.1

营业税( 万元)

2.2

城市维护 建设税

(万元)

2.3

教育费 附加( 万



元)

净转售 收入( 万 3
元)

3.1

转售价格 (万元 )

3.2

转售成本 (万元 )

3.3

转售税金 (万元 )

开发经营 期

1

2

……

n

资金筹措计划的编制
? 投资计划与资金筹措计划编制 ? 借贷资金还本付息计划

投资计划与资金筹措表

序号

名称

1 投资计划

1.1 开发建设投资

1.2 经营资金

2 资金筹措

2.1 资本金

2.2 借贷资金

2.3 预售收入

2.4 预租收入

2.5 其他收入

合计 0

1

2



N

房地产开发项目经济评价
房地产项目经济评价分为财务评价和 综合评价。对于一般的房地产项目只需进 行财务评价;对于重大的、对区域社会经 济发展有较大影响的房地产项目,如经济 开发区项目、成片开发项目,在作出决策 前应进行综合评价。

房地产开发项目财务评价
? 房地产开发项目财务评价的内涵 ? 房地产开发项目评价中的基本财务报表 ? 房地产开发项目财务盈利能力的评价指标 ? 房地产开发项目清偿能力的评价指标 ? 房地产开发项目单方案的财务可行性分析 ? 房地产项目开发经营方案的比选

房地产开发项目财务评价的内涵
房地产项目财务评价是在房地产市场 调查与预测、项目策划、投资估算、收入 估算与资金筹措等基本资料和数据的基础 上,通过编制基本财务报表;计算财务评 价指标,对房地产项目的财务盈利能力、 清偿能力、资金平衡等情况进行分析。

房地产开发项目评价中的财务评价报表
房地产开发项目财务评价报表包括基 本报表和辅助报表。一些基础性数据(如成 本、收入等)都存储于辅助报表中,这些辅 助报表通过某种对应关系生成基本报表。 通过基本报表就可以对项目进行财务盈利 能力分析、财务清偿能力分析及资金平衡 分析。

基本财务报表
? 现金流量表 ? 资金来源与运用表 ? 损益表 ? 资产负债表
在对房地产开发项目进行独立的财务评 价时,不需要编制资产负债表。

全部投资现金流量表
该表不分投资资金来源,以全部投资作 为计算基础,用以计算全部投资财务内部 收益率、财务净现值及投资回收期等评价 指标,考察项目全部投资的盈利能力,为 各个投资方案(不论其资金来源及利息多少) 进行比较建立共同的基础。

全部投资财务现金流量表

序号

项目(名称)

合计

0

1

2



N

1.

现 金流 入

1.1 销售收入

1.2 出租收入

1.3 自营收入

1.4 净转售收 入

1.5 其他收入

1.6 回收固定 资产余 值

1.7 回收经营 资金

2. 2.1 2.2

现 金流 出 开发建设 投资( 不含财 务费用) 经营资金

2.3 运营费用

2.4 修理费用

2.5 经营税金 及附加

2.6 土地增值 税

2.7 所得税

3.

净 现金 流量

4.

累 计净 现金流 量

资本金现金流量表
资本金现金流量表是从投资者整体的角 度出发,以投资者的出资额作为计算基础, 把借款本金偿还和利息支付视为现金流出, 用以计算资本金财务内部收益率、财务净 现值等评价指标,考察项目资本金的盈利 能力。

资本金财务现金流量表

序号 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3. 4.

项目(名称) 现金流 入 销售收入 出租收入 自营收入 净转售收 入 其他收入 回收固定 资产余值 回收经营 资金 现金流 出 资本金 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金 及附加 土地增值 税 所得税 借款本金 偿还 借款利息 支付 净现金 流量 累计净 现金流量

合计

0

1

2



N

资金来源与运用表
资金来源与运用表反映房地产项目开发 经营期各期的资金盈余或短缺情况,用于 资金平衡分析、选择资金筹措方案、制定 适宜的借款及偿还计划。

资金来源与运用表

序号

项目(名称)

合计

0

1

2

3

1. 资金来源

1.1 销售收入

1.2 出租收入

1.3 自营收入

1.4 自有资金

1.5 长期借款

1.6 短期借款

1.7 回收固定资产余值

1.8 回收经营资金

1.9 净转售收入

2. 资金运用

2.1 开发建设投资

2.2 经营资金

2.3 运营费用

2.4 修理费用

2.5 经营税金及附加

2.6 土地增值税

2.7 所得税

2.8 借款本金偿还

2.9 借款利息支付

3. 盈余资金

4. 累计盈余资金



N

损益表
损益表反映房地产项目开发经营期内各 期的利润总额、所得税及各期税后利润的 分配情况,用以计算利润、投资利润率、 资本金利润率及资本金净利润率等评价指 标。

损益表

序号

项目(名称)

合计 0

1

2

3



N

1 经营收入

1.1 销售收入

1.2 出租收入

1.3 自营收入

2 经营成本

2.1 商品房经营成本

2.2 出租房经营成本

3 运营费用

4 修理费用

5 经营税金及附加

6 土地增值税

7 利润总额

8 所得税

9 税后利润

9.1 盈余公积金

9.2 应付利润

9.3 未分配利润

房地产开发项目财务盈利能力的评价指标
盈利能力指标,是用来考察项目盈利能力水 平的指标,包括静态指标和动态指标两类。其中: 静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情 况下,直接通过现金流量计算出来的经济评价指 标,这些指标计算简便,通常在概略评价时采用。 动态指标,则考虑了资金时间价值因素的影响, 要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时 间价值,将现金流量进行等值化处理后计算评价 指标。动态评价指标,能比较全面的反映投资方 案整个计算期的经济效果,适用于详细可行性研 究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

静态评价指标
? 利润总额 ? 投资利润率 ? 资本金利润率 ? 资本金净利润率 ? 静态投资回收期

动态评价指标

? 在计算动态评价指标时,应列出项目的净 现值函数。

? 净现值函数: NPV(i)=

?n (CI?CO)t???i??t

t??

动态评价指标
? 财务净现值(FNPV) ? 财务内部收益率(FIRR) ? 动态投资回收期

房地产开发项目清偿能力的评价指标
? 借款偿还期 ? 利息备付率 ? 偿债备付率

房地产开发项目单方案(开发经营方案)的财务可行性分析
一般情况下,利用动态评价指标对项目开发经营方案的 财务可行性进行分析。若可行性研究的目的是为了给投资 决策提供依据,可在财务净现值、财务内部收益率中任选 一个指标对单方案的财务可行性进行评价。 (1)财务内部收益率指标
设MARR为投资者可接受的最低收益率(或者是投资者 设定的目标收益率),ic为基准收益率。若FIRR≥MARR 或FIRR≥ic,即认为该方案盈利能力已满足最低要求,在 财务上可以考虑接受。 (2)财务净现值(FNPV)指标
若某开发经营方案的FNPV≥0,则该方案盈利能力在财 务上是可以考虑接受的。

房地产项目开发经营方案比选的步骤
? 进行房地产项目策划,提出各种可供选择的开发 经营方案
? 对各单方案的财务可行性进行分析 ? 对各财务可行的开发经营方案进行比选,选择出
一个最满意方案和一个备选的较满意方案 ? 对最满意方案进行不确定性分析

多方案比选的指标及方法
? 差额投资内部收益率(ΔIRR) ? 净现值(NPV) ? 等额年值(AW)

开发经营期异同时比选指标的选择
? ① 当可供比较的方案开发经营期相同时比 选指标的选择 可直接选用差额投资内部收益率、净现 值或等额年值中的一项指标进行方案比选。
? ② 当可供比较方案的开发经营期不同时比 选指标的选择 一般宜采用等额年值指标进行比选。

房地产开发项目综合评价
对于重大的、对区域社会经济发展有较 大影响的房地产项目,如经济开发区项目、 成片开发项目,在作出决策前应进行综合 评价。 ? 综合盈利能力分析 ? 社会影响分析

2.6 房地产开发项目不确定性分析
? 房地产项目不确定性分析是分析不确定性因素对 项目可能造成的影响,并进而分析可能出现的风 险。
? 不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成 部分,对房地产项目投资决策的成败有着重要的 影响。房地产项目的不确定性分析可以帮助投资 者根据房地产项目投资风险的大小和特点,确定 合理的投资收益水平,提出控制风险的方案,有 重点地加强对投资风险的防范和控制。

房地产项目不确定性分析的方法
? 敏感性分析 ? 临界点分析 ? 概率分析



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